АЦ «АСТОРИУС» исследовал рынок недвижимости Калининграда и области

Эксперты аналитического центра корпорации изучили структуру спроса, ценовую динамику и портрет покупателя в одном из самых динамичных регионов России

Перегрев больше у моря

Ажиотажный рост характерен прежде всего для узкого сегмента: недвижимости на первой линии Балтийского моря. Здесь квадратный метр в апартаментах с отделкой и мебелью достигает 1 млн 63 тыс. рублей. В премиальных проектах на побережье цены стартуют от 500 тыс. рублей за «квадрат», а спрос на курортные объекты в 2,3 раза превышает предложение. При этом средняя цена на всем побережье оценивается в диапазоне 170–230 тыс. рублей за кв. м.

От 61 тыс. до 1 млн рублей за «квадрат»

Самый доступный квадратный метр в регионе зафиксирован на уровне 61 тыс. рублей — в удаленных районах без развитой инфраструктуры. Средняя цена по области, по данным Калининградстата, — 151,4 тыс. рублей в новостройках и 150,3 тыс. на вторичном рынке. В Калининграде средняя стоимость «квадрата» в новостройках достигла 167,5 тыс. рублей, при этом разница между первичным и вторичным рынками сократилась до минимума — всего 1 047 рублей.

Портрет покупателя: кто приходит в регион?

По данным исследования Финансового университета при Правительстве РФ, Калининград занял первое место в рейтинге миграционной привлекательности среди 69 крупных городов России (индекс интереса — 100 баллов, где Калининград набрал 90). Активными покупателями остаются жители европейских стран (Германия, Чехия, Польша), для которых регион – самый доступный с точки зрения логистики. Значительную долю сделок совершают жители северных регионов, приобретающие жилье для себя или родителей.

Инвестиции: IRR выше депозитов

При грамотном подходе внутренняя норма доходности (IRR) многих объектов в области превышает ставки по депозитам. Арендная доходность в совокупности с повышением стоимости актива может достигать 12–20% годовых. В курортных городах доля покупок с инвестиционной целью достигает 60%. Однако аналитики «АСТОРИУС» предостерегают от упрощенного подхода: средняя доходность долгосрочной аренды в Калининграде составляет 6,2%, окупаемость небольшой квартиры становится около 16 лет. Ключевой фактор успеха для более высокой доходности заключается в правильном выборе объекта и сегмента.

«Под тапочки» — новый стандарт

Многие застройщики предлагают квартиры с полной отделкой и мебелью, т.е. «под тапочки». Это особенно востребовано у иногородних и иностранных покупателей, у которых нет возможности контролировать ремонт удаленно. Также это очень выгодно для инвесторов, которые хотят получить сразу актив для получения арендного дохода.

Управление недвижимостью — точка роста

Дефицит профессионального управления — один из сдерживающих факторов для инвесторов. Корпорация «АСТОРИУС» обсуждает создание специализированной управляющей компании в регионе, которая позволит владельцам получать стабильный пассивный доход без операционных хлопот.

 

Источник: АСТОРИУС