«АСТОРИУС» задал повестку по готовому арендному бизнесу и офисной недвижимости
Четвертый день Международного жилищного конгресса прошел при активном участии корпорации «АСТОРИУС»
Председатель совета директоров Екатерина Авдеева выступила модератором и спикером двух ключевых конференций — «Готовый арендный бизнес: тренды, риски и профит» и «Инвестиции в офисную недвижимость: новый тренд 2026». Вечером на гала-ужине были подведены итоги: Екатерина Авдеева удостоена звания лучшего спикера Конгресса — за количество проведенных сессий, глубину доклада на Пленарном заседании и неизменный интерес аудитории.
«Готовый арендный бизнес»: точки роста, скрытые угрозы и профит
На конференции, посвященной готовому арендному бизнесу (ГАБ), Екатерина Авдеева представила комплексный анализ сегмента. Предложение в 2025 году выросло на 23% к 2024-му, спрос — лишь на 6%. Средняя окупаемость объектов, которые сейчас закрываются на рынке, составляет около 11 лет.
Доходность ГАБ заметно выше альтернатив: аренда жилой недвижимости дает 2–4% годовых, сервисные апартаменты — 8–12%, стрит-ритейл — 9–9,5% (ставка капитализации), «хороший» ГАБ в Москве — до 11–12% без учета роста стоимости актива.
Однако за «готовым» фасадом скрываются шесть угроз: зависимость от одного арендатора, иллюзия фиксированного дохода, слабый договор, завышенная цена входа, налоговые изменения и давление на арендодателей со стороны сетевых арендаторов. Особое внимание было уделено риску одностороннего отказа арендатора: договор может быть заключен на 10 лет, но арендатор вправе съехать, уведомив за три месяца, если в договоре не указано иное.
Екатерина Авдеева представила пять стратегий заработка на ГАБ — от выбора объекта с потенциалом до диверсификации через ЗПИФ. Отдельно был разобран лизинг недвижимости: при номинальной ставке 20% эффективная ставка с учетом налоговой экономии составляет около 10,6–11% годовых, а совокупная экономия достигает 47% от каждого платежа.
«Инвестиции в офисную недвижимость: новый тренд 2026»
На конференции по офисной недвижимости Екатерина Авдеева представила пять важных фактов рынка. Первый: рекордный ввод — 704 тыс. кв. м в Москве за 2025 год — при падающем спросе: 395,7 тыс. кв. м в первом полугодии 2026-го, минимум за четыре года. Второй: «дорогая вакантность» — 4,6% в классе А внутри МКАД при 8,7% по рынку в целом и 9% с учетом скрытой вакансии. Себестоимость строительства выросла на 17% год к году, девелоперы держат цены, но в отдельных сегментах ставки уже снизились на 5–10%.
Третий — смена форматов: доля сделок с малыми офисами (50–250 кв. м) выросла с 15% до 41% рынка. Четвертый — переток капитала: доходность офисов составляет 10,25–11,25% против 4,1% у однокомнатной квартиры, окупаемость — 8,3–8,5 лет против 24,4 года для жилья. Пятый — новая роль брокера, когда он должен уже не просто продавать квадратные метры, а становится советником по стратегии роста капитала за счет инвестиций в недвижимость.
Источник: АСТОРИУС
