Доходность на новых территориях — финансовый инжиниринг от «АСТОРИУС»

В зале «АСТОРИУС» на юбилейном Всероссийском жилищном конгрессе состоялась важная сессия, посвященная инвестиционному потенциалу Крыма и Новых территорий.

Главным событием стало выступление первого заместителя председателя правительства ДНР Владислава Очнева, который представил актуальные меры государственной поддержки и перспективы развития региона. Не случайно сразу после этого слово передали Екатерине Авдеевой, председателю Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС». Ее доклад превратил политические декларации в четкие таблицы доходности, понятные любому инвестору.

От политики — к цифрам: как «АСТОРИУС» упаковывает преимущества

Владислав Очнев детально описал механизмы восстановления и развития ДНР: объемы финансирования, планы жилищного строительства (17 млн кв. м до 2030 года), режим особой экономической зоны (СЭЗ) с беспрецедентными льготами. В свою очередь Екатерина Авдеева перевела эти возможности на язык инвестиционной привлекательности.

«Мы услышали от правительства ДНР четкие сигналы. Моя задача — показать, как эти сигналы превращаются в прогнозируемую доходность и как инвестор может войти в регион с минимальными рисками и максимальной выгодой», — открыла свое выступление Авдеева.

Опираясь на данные аналитического центра «АСТОРИУС», она представила сводные таблицы преимуществ для разных типов инвесторов — от частных лиц с небольшим капиталом до крупных девелоперов.

СЭЗ: налоговые льготы, которые меняют экономику

Ключевой тезис доклада: участие в СЭЗ на Новых территориях и в Крыму снижает фискальную нагрузку на 70% и более по сравнению со стандартным режимом.

Авдеева привела конкретные цифры: для участников СЭЗ федеральная часть налога на прибыль обнуляется на 10 лет. Региональная часть снижается до 0-13,5% — точная ставка зависит от вида деятельности в рамках инвестпроекта. Для сравнения: общая ставка налога на прибыль вне СЭЗ составляет 25%. Налог на имущество (до 2,2%) обнуляется на десятилетие. Земельный налог (до 1,5%) не взимается три года. А страховые взносы падают с 30% до 7,6% — также на срок до 10 лет. Это уникальное преимущество, недоступное в других регионах», — подчеркнула Авдеева.

Дефицит коммерческой недвижимости — точка роста

Отдельный блок доклада был посвящен рынку офисной недвижимости. Ставки аренды растут: в Симферополе — +17% за 2025 год (до 1 161 рублей/кв. м/год), в Севастополе — +9,6%. Прогноз на 2026 год — еще +5-7%. На Новых территориях динамика еще более взрывная: в ДНР ставки аренды выросли на 80% за год (до 1 194 рублей/кв. м/год), в ЛНР — на 50-70%. Очень большая перспектива для туристических объектов. Тем более сейчас они будут занимать первую линию. Дальнейшее развитие региона и логистические пути сформируют потребность в складских помещениях. Поэтому логичными были бы вложения в light industrial.

«Регион развивается, рынок жилья растет, потребность в коммерческой недвижимости тоже растет. Туристическая отрасль имеет отличные перспективы в регионе. Те, кто войдет сейчас с качественным продуктом, зафиксируют максимальную доходность», — заявила Авдеева.

Проектное финансирование под 3% и ипотека 2% — уникальное плечо

Авдеева акцентировала, что государство субсидирует оба конца цепочки:

• Застройщики получают проектное финансирование под 3% годовых (до наполнения эскроу-счетов).
• Покупатели — льготную ипотеку под 2% (первоначальный взнос от 10%, сумма до 6 млн рублей).

На примере Мариуполя (средняя цена однокомнатной квартиры 6,8 млн рублей) аналитики рассчитали IRR (внутреннюю норму доходности), то есть можно получить до 50% одновременно с доступностью входа за счет скромного первоначального капитала в 0,6-1,5 млн. рублей.

Конечно же, большие перспективы с учетом стабильного спроса и поддержки государства у застройщиков.

Риски и дисконты: честный разговор

Авдеева не обошла стороной и риски. В презентации были приведены 6 категорий рисков с рекомендациями по дисконту. «Честная оценка рисков и закладывание дисконта в модель — это профессионализм, а не пессимизм.

Таким образом, корпорация «АСТОРИУС» предоставила инвесторам готовую математическую модель входа в Крым и на Новые территории. Сводные таблицы, расчеты IRR, анализ сегментов и рисков — все это превращает регион из зоны «высокого риска» в зону обоснованной высокой доходности.

Реклама. АО «Асториус». ИНН 9705245662. erid: 2W5zFHbsntq

Источник: Корпорация недвижимости «АСТОРИУС»