Новая надежда девелоперов

О настоящем и будущем ЦФА для застройщиков и инвесторов

Закон о ЦФА был принят в 2020 году, выпуски начались только в 2022-м, однако именно в 2024 году новые инструменты действительно стали пробиваться в мейнстрим финансового рынка. Статистика, которую собрал Сбер в сентябре, свидетельствует: накопленный итог всех размещений ЦФА на российском рынке — 450 млрд рублей, из них ЦФА — на 374 млрд рублей, то есть 83% общего объема было размещено только в 2024 году.

Несмотря на растущие объемы выпуска ЦФА, срок привлечения средств через них остается относительно коротким. Крупные заемщики выпускают ЦФА на срок в среднем около 120 дней, для МСП срок составляет в среднем чуть больше года. Средний объем заимствований для крупных компаний — 1,4 млрд рублей, для малых и средних — около 108 млн рублей.

Немного о рынке ЦФА

По оценкам рейтингового агентства АКРА, 95% всех ЦФА — это аналог облигаций, простые денежные требования. Крупнейшими эмитентами на рынке ЦФА стали уже известные и уважаемые игроки: две трети всех существующих на данный момент ЦФА выпущены двумя крупнейшими банками — Альфа-Банком (ему принадлежит 50% общего объема) и ВТБ (18%). Однако не только банки активно представлены на развивающемся рынке, ЦФА выпускают и другие крупные эмитенты — «Ростелеком», «Норникель», РЖД, АФК «Система» и многие другие.  

Почти 90% общего объема эмиссий ЦФА принадлежит крупным кредитным заемщикам с рейтингом ААА и АА. Однако многие другие заемщики пока не решаются выходить на новый рынок. Динамика процентных ставок, разумеется, влияет на их планы, а сам выпуск остается достаточно дорогим и рискованным. Эта нерешительность, в свою очередь, тоже тормозит рост объема выпусков ЦФА.

Крупные застройщики тоже пока не очень активно осваивают рынок. По информации портала Cbonds, всего состоялось 59 выпусков ЦФА, связанных с недвижимостью. Один ЦФА в 2022 году выпустила G-Group в качестве пилотного; в 2023 году их количество выросло до 23, а в 2024 году — до 35. Накопленным итогом объем всех ЦФА в недвижимости составляет 13,5 млрд рублей. Крупнейшим эмитентом ЦФА и в этой области остается Альфа-Банк с 23 выпусками почти на 10 млрд рублей. На втором месте — Сбер, у него 18 выпусков на 1,55 млрд рублей, на третьем — «Мастерчейн» с одним (!) выпуском на 1,5 млрд рублей специально для застройщика ЖК hideOUT. Далее идет «Атомайз» с девятью выпусками на 305 млн, а за ним — другие операторы информационных систем.

Как ЦФА привлекут инвестиции в недвижимость

Традиционно застройщики привлекают финансирование через банковские кредиты. Структурирование такого финансирования сложное, и по статистике видно, что ЦФА в этой сфере пока используются для привлечения более короткого финансирования на текущие расходы. Но как только этот инструмент появился на рынке, он, конечно, заинтересовал участников рынка недвижимости, и вот по каким причинам.

У девелоперов появился новый альтернативный инструмент для привлечения средств и вовлечения клиентов в свою экосистему. Он позволит создать новые механики и расширить набор инвесторов, которые, в свою очередь, могут потенциально предоставить капитал.

Цифровые права — это не только ЦФА, не только денежные требования, есть еще два подвида: утилитарные цифровые права и гибридные цифровые права. Они дают возможность получить определенные услуги или конкретное имущество. И перспектива поэкспериментировать с этим инструментом в цифровой форме, безусловно, интересна для застройщиков.

Кроме того, для инвесторов ЦФА также создал много интересных возможностей. Сейчас один из основных способов вложить деньги в недвижимость — это покупка квартиры или торгового центра (полностью либо частично). Однако стоит это многие миллионы рублей, и широким массам инвесторов такой чек недоступен. С другой стороны, в недвижимость можно инвестировать через паевые инвестиционные фонды. По быстрому поиску в «Яндексе» можно найти несколько вариантов, например ЗПИФ «Альфа Складская недвижимость 2.0» — 26,2% годовых, вход — от 55 тыс. рублей, или ЗПИФ «Газпромбанк — Доходная недвижимость». Эти проекты доступны, и порог вхождения в такие инструменты тоже достаточно недорогой. Удивительно, что в такие ПИФы могут инвестировать не только квалифицированные, но и неквалифицированные инвесторы. Поэтому возникает вопрос: какое преимущество дают ЦФА по сравнению с тем, что уже есть на рынке?

Собери квартиру по частям

Почему ЦФА делают инвестирование в недвижимость еще более интересным? Здесь важен фактор дробимости. Это хорошо видно на примере решения о выпуске цифровых активов ГК «Самолет»: один ЦФА представляет собой один квадратный метр, но и его можно делить на десять, то есть дробить до одной десятой метра. Поэтому ЦФА создает дополнительные возможности дробить размер минимальных инвестиций до еще более мелких значений.

Таким образом, ЦФА дают рынку еще одну надежду: это не просто способ инвестировать в абстрактную квартиру, но и возможность купить целую квартиру «по кусочкам». Пока такой механизм еще не реализован, но ЦФА может стать некой валютой в рамках экосистемы застройщика, аналогично баллам в других экосистемах. Только здесь баллы будут осязаемы: они представляют собой привязку к конкретной недвижимости. У инвестора в кошельке появляется не просто запись в ОИС, но и часть настоящей недвижимости, которая после набора определенного количества ЦФА дает возможность обменять их на квартиру.

По материалам «Банковского обозрения»