Порядок выпуска ЦФА под залог ипотеки закрепят в законе

Информация об обеспечении ЦФА ипотекой будет указана в Росреестре, но этот вопрос еще предстоит проработать детально

В России уже существует возможность обеспечивать обязательства ЦФА ипотекой, но отдельного правового механизма для этого нет, поэтому возможности ограничены. Новый законопроект, внесенный в Госдуму 3 декабря 2025 года, призван исправить эту ситуацию, а также определить права и обязанности сторон в ипотечных правоотношениях при выпуске ЦФА.

Предлагается ввести порядок регистрации ипотеки, которая обеспечивает ЦФА. Оператор эмиссии будет присваивать каждому выпуску уникальный идентификационный номер, а при регистрации ипотеки в Росреестре будет указаны этот номер выпуска, наименование оператора электронной площадки и запись о том, что залогодержателем является владелец ЦФА. Также предусмотрен запрет на приобретение ЦФА с ипотечным обеспечением до госрегистрации ипотеки.

Проект изменений в законодательство создан с учетом консолидированной позиции участников Ассоциации ФинТех и результатов пилотного проекта, реализованного на площадке АФТ.

Принятие законопроекта позволит защитить права инвесторов, что, в свою очередь, повысит привлекательность ЦФА и поспособствует созданию новых механизмов кредитования. Как заявил Анатолий Аксаков, глава комитета Госдумы по финансовому рынку, в своем Telegram-канале, «это откроет возможности для интеграции ЦФА с рынком жилья и другими активами, усиливая роль инвестиционную цифровых финансов как альтернативы банковскому кредитованию и традиционным облигациям».

Как пояснил порталу «ПроЦФА» Олег Ушаков, председатель набсовета АРЦП, инициатива по регулированию ЦФА, обеспеченных залогом недвижимости, действительно перспективна. Однако облигации уже могут быть обеспечены недвижимостью, но таких выпусков практически нет — на практике Росреестр не воспринимает решение о выпуске как договор ипотеки.

Рынок ЦФА уже «нащупал» некоторые рабочие схемы через управление залогом: были выпуски на платформах «Токеон» и «Мастерчейн», где ЦФА обеспечивались недвижимостью. «Структура выглядит так: ЦФА продаются первичному инвестору, который одновременно становится управляющим залогом. Затем он продаёт эти ЦФА на вторичном рынке, оставаясь управляющим», — поясняет эксперт.

Но здесь, по его словам, возникает ключевой вопрос: насколько вторичные инвесторы могут доверять такому управляющему и его репутации. Ведь сделки на «Мастерчейне» и «Токеоне» носили скорее тестовый характер. «Поэтому инициатива хорошая, но важно не навредить. Крайне важна детальная проработка этого вопроса именно с Росреестром», — резюмирует Олег Ушаков.