АЦ «АСТОРИУС» исследовал рынок квартир с ипотечным обременением

Поводом для анализа стал устойчивый рост числа сделок с такими объектами: по данным коллекторского агентства «Долговой консультант», в первом полугодии 2026 года на торгах в рамках исполнительного производства в России было реализовано 1 172 жилых объекта— на 7,5% больше, чем за аналогичный период годом ранее

Выручка от реализации выросла на 11,3% и достигла 3,89 млрд рублей, а средняя цена объекта увеличилась до 3,321 млн рублей. Рост числа торгов зафиксирован впервые после трехлетнего спада.

Причины роста предложения

Ключевой драйвер — двукратный прирост просроченной задолженности по ипотеке в 2025 году. По данным Банка России, по итогам 2025 года объем просрочки достиг 205,4 млрд рублей, а на 1 апреля 2026 года доля проблемной задолженности составила 1,8%, увеличившись за год почти вдвое.

География предложения

Наибольшее количество реализованных объектов зафиксировано в Московской области (103 объекта), Санкт-Петербурге (68), Краснодарском крае, Новосибирской области и Республике Башкортостан (по 46 объектов). Наиболее интенсивная положительная динамика — в Московской области (+43%), Санкт-Петербурге (+45%), Новосибирской области (+64%).

Рекомендации покупателям от «АСТОРИУС»

Аналитический центр «АСТОРИУС» подготовил практические рекомендации для покупателей объектов с ипотечным обременением.

1. Проверяйте юридическую чистоту через ЕГРН. Перед сделкой необходимо заказать свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Наличие обременения отражается в ЕГРН, и без согласия банка-кредитора Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. Проверить обременения также можно на сайте Росреестра или через сервис Госуслуг.

2. Учитывайте риски банкротства продавца. Если собственник находится в стадии банкротства или близок к ней, кредиторы вправе оспорить сделки, заключенные в течение трех лет до признания заемщика банкротом. Покупателям рекомендуется проверять продавца на признаки финансовой несостоятельности.

3. Настаивайте на участии банка в сделке и не погашайте ипотеку за продавца. Безопасной схемой является погашение ипотеки продавца одновременно с регистрацией перехода права собственности, а расчеты проводить через два аккредитива. Прямой перевод продавцу или банку в счет погашения долга до регистрации сделки создает риск потери средств без приобретения права собственности.

4. Используйте добровольную продажу как альтернативу торгам. Согласно ст. 37.1 Закона об ипотеке, залогодатель-физлицо вправе самостоятельно продать имущество в течение четырех месяцев по минимальной цене, установленной банком (не ниже остатка долга), что для покупателя позволяет приобрести объект по хорошей цене.

Прогноз

«АСТОРИУС» отмечает, что рост предложения квартир с ипотечным обременением будет продолжаться по мере выхода на рынок кредитов, оформленных в период «кредитного перегрева» 2023–2024 годов. Для покупателей это создает возможности приобретения ликвидных объектов по ценам ниже рыночных — при условии проведения тщательной юридической проверки и использования безопасных схем расчетов.

 

Источник: АСТОРИУС