«Дело Долиной» меняет правила игры на рынке недвижимости
Председатель совета директоров «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева выступила в рамках фестиваля Экономического факультета МГУ «Финансовый сентябрь — 2026», где представила экспертный анализ схем мошенничества на рынке недвижимости
В этом году тема фестиваля — «Финансы в эпоху искусственного интеллекта», однако центральным событием деловой программы стал круглый стол «После „дела Долиной“: трансформация институтов управления доверием и риском на рынке недвижимости». Екатерина Авдеева, обладающая статусом PhD in Economics и кандидата юридических наук, а также возглавляющая Комиссию ТПП РФ по инвестициям в недвижимость, представила аудитории комплексный взгляд на проблему.
Схемы мошенничества: от «подселенцев» до цифровых подмен
В своем выступлении Екатерина Авдеева систематизировала наиболее опасные схемы, с которыми сталкиваются собственники и покупатели. Среди них — сделки с «проблемными» задатками и авансами, которые получают от целого пула покупателей и исчезают, продажа квартир с зарегистрированными, но не выписанными жильцами, которые сохраняют право проживания в силу закона, а также мошеннические действия под влиянием третьих лиц с последующим аннулированием сделки. Отдельный блок рисков связан с цифровизацией: подмена личности продавца и риелтора, дистанционные сделки с использованием украденных персональных данных и поддельных электронных цифровых подписей.
«Дело Долиной»: поворотный момент для рынка
Ключевой тезис выступления — «дело Долиной» перестало быть частным случаем и превратилось в системный фактор, определяющий поведение участников рынка. Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2025 г. № 5-КГ25-174-К2, которым право собственности на спорную квартиру было оставлено за покупательницей Полиной Лурье, заложило основу для нового баланса интересов. Эти правовые позиции вошли сразу в несколько пунктов Тематического обзора судебной практики № 12/2026, утвержденного постановлением Президиума ВС РФ от 1 июля 2026 г. № 15А/2026.
Согласно разъяснениям Верховного Суда, для признания сделки недействительной недостаточно самого факта заблуждения продавца относительно мотивов. Суды обязаны оценивать добросовестность покупателя и наличие у него возможности распознать обман. Бремя доказывания недобросовестности приобретателя возложено на истца, а уклонение от психиатрической экспертизы может стать основанием для отказа в иске. Более того, при признании сделки недействительной суды должны применять двустороннюю реституцию — возврат жилья продавцу возможен только при одновременном возврате денег покупателю.
Экономические последствия: цены, ликвидность, доверие
Аналитический центр «АСТОРИУС» фиксирует: правовая определенность, закрепленная в обзоре ВС, работает как стабилизатор рынка. Екатерина Авдеева подчеркнула, что качественный эффект от рассмотрения «дела Долиной» оказался значимым.
Источник: АСТОРИУС
