Председатель совета директоров «АСТОРИУС», выступила на конференции «Ведомости»

На ежегодной конференции «Ведомости. Недвижимость 2026», прошедшей в «Swissotel Красные Холмы», председатель совета директоров корпорации недвижимости «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева представила развернутый анализ текущей ситуации на рынке и инвестиционные стратегии, лидирующие по доходности

Открывая выступление, Екатерина Авдеева, которая также возглавляет Комиссию ТПП по инвестициям в недвижимость, отметила ключевой структурный сдвиг: рынок коммерческой недвижимости окончательно переориентировался с собственного развития бизнеса на доходные стратегии. По данным CORE.XP, доля инвестиционных сделок выросла с 52% в 2024 году до 65% в 2025-м, а прогноз на 2026 год составляет уже 70%. Общий объем инвестиций в недвижимость достиг рекордных 1,1 трлн рублей, из которых 889 млрд пришлось на коммерческий сегмент.

«Капитал выбирает твердые активы. При объеме вкладов населения 67 трлн рублей мы видим структурный отток средств из банковского сектора — 12,8 млрд долларов в 2025 году, — заявила Екатерина Авдеева. — Недвижимость становится главным защитным активом на фоне плановой девальвации. При ослаблении рубля капитализация объектов растет быстрее инфляции».

Одним из самых ярких сегментов спикер назвала офисную недвижимость. Вакантность качественных офисов класса А в Москве достигла исторического минимума в 5,7%, что толкает ставки вверх. Средняя ставка аренды в Москва-Сити выросла на 58% за год, достигнув 72 тыс. рублей/м² в год, а внутри МКАД — 35 тыс. рублей/м² (+38%, исторический максимум). Цены на офисы класса А выросли за 2025 год на 44,7%, а за последние три года — на 67%. IRR успешных проектов в этом сегменте достигает 25–35%. Также был отмечен сегмент light industrial, который тоже представляет интерес для инвестиций.

Особое внимание Екатерина Авдеева уделила инструментам для юридических лиц и институциональных инвесторов. Лизинг недвижимости, объем рынка которого в 2025 году вырос на 18% до 1,5 трлн рублей, обеспечивает более выгодный инструмент для компаний ОСН в сравнении с ипотекой при той же ставке за счет вычета НДС и амортизации. Налоговая экономия для юрлиц и ИП достигает 49%. При этом ЗПИФы недвижимости показали рекордный рост: чистые активы увеличились в 1,5 раза за год, до 893 млрд рублей, а чистая привлеченность фондов составила 227 млрд рублей — почти втрое больше, чем в 2024 году. Доходность ЗПИФов в 2025 году составила 16–32% годовых (7–15% — аренда, 8–17% — рост стоимости пая).

В сегменте элитной недвижимости спикер отметила феномен «трофейных активов» – клубных домов в историческом центре, которые менее подвержены волатильности и обеспечивают статус и приватность. Цена в премиум-классе в 2025 году выросла на 15,5% и составляет 0,7–2,5 млн рублей/м², в de-luxe – 2,5–6 млн рублей/м². Объем продаж элитной недвижимости в Москве превысил 350 млрд рублей, при этом лидирует Пресненский район (Москва-Сити) с долей 26% от общего объема. В Санкт-Петербурге предложение находится на историческом минимуме (58,4 тыс. м²), а в Сочи, напротив, рекордный рост — предложение элитных новостроек выросло более чем вдвое за год. Рынок элитных новостроек Сочи, стоит признать, перегрет по стоимости.

Сравнивая доходность разных стратегий, Екатерина Авдеева привела данные аналитического центра «АСТОРИУС»: жилая недвижимость приносит 5–7% арендной доходности плюс рост капитала, коммерческая (офисы, стрит-ритейл) — 10–12% плюс рост актива, а элитная за пять лет показала кумулятивный рост более 130%. При этом накопительные счета эксперт рекомендует использовать только для операционной ликвидности (не более 15–20% портфеля), так как их ставки 11–15,5% уступают доходности качественной недвижимости с IRR от 20%.

Отдельным блоком был представлен потенциал новых территорий. При ипотечной ставке 2% и цене однокомнатной квартиры в Мариуполе 6,8 млн рублей IRR с первоначальным взносом 20% и ростом цены 15% за три года составляет 38% годовых.

 

Источник: Корпорация недвижимости «АСТОРИУС»