Токенизация реальных активов

В мире финансов происходит тихая революция: традиционные активы — от акций и облигаций до недвижимости и сырья — массово переводятся в цифровые токены на блокчейне. Этот процесс, известный как токенизация реальных активов (Real World Assets, RWA), перестал быть экспериментом и превратился в ключевой глобальный тренд, сулящий повышение ликвидности, прозрачности и доступности рынков

Мировой контекст: регуляторы и институты берут курс на цифровизацию

2025 год стал переломным. Ведущие экономические державы перешли от сдержанного наблюдения к активному формированию правил игры:

• В США Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) отошла от карательных мер к созданию структурированной регуляторной базы, создав отдельную Криптогруппу. Ключевые биржи, такие как Nasdaq, подали заявки на торговлю токенизированными акциями. Другой регулятор — Комиссия по торговле товарными фьючерсами (CFTC) — запускает пилоты, связанные с токенизацией товаров.
• В Азии и на Ближнем Востоке Гонконг и Сингапур реализуют государственные проекты по токенизации облигаций, а ОАЭ активно внедряют эту практику для недвижимости и корпоративных активов.

Рынок RWA демонстрирует взрывной рост, увеличившись за первую половину 2025 года с 8,6 млрд долларов до более чем 23 млрд долларов. Аналитики прогнозируют, что к 2030 году его объем может достичь 16 трлн долларов.

Токенизация как драйвер модернизации финансовых рынков — мнение Пола Аткинса

Глава SEC Пол Аткинс в недавнем выступлении обозначил токенизацию активов в качестве инструмента для обновления устаревших систем традиционных финансов. По оценке американского регулятора, крупнейшие международные банковские структуры и брокеры могут перейти к повсеместной токенизации реальных активов в масштабах менее десяти лет.

Пол Аткинс заявил:

В этом же интервью он объяснил, почему считает этот переход неизбежным и полезным:

• Польза токенизации: По его мнению, расчеты на блокчейне (on-chain settlement) могут снизить риски, устранив традиционный разрыв между моментом исполнения сделки и окончательным расчетом, что сделает рынок более предсказуемым и прозрачным.
• Новая позиция регулятора: Пол Аткинс отметил, что SEC меняет свой подход с противодействия на активное принятие инноваций, чтобы США сохранили лидерство в финансовой сфере.

Российский потенциал и регуляторная пауза

Россия, обладающая колоссальными ресурсами в виде сырьевых товаров, недвижимости и потребностью в новых инвестиционных инструментах, имеет огромный потенциал для развития RWA. Токенизация могла бы упростить доступ российских и иностранных инвесторов к российским активам, создать новые каналы ликвидности для бизнеса, а также открыть массовому инвестору возможности, ранее доступные только крупным игрокам.

Однако этот потенциал упирается в регуляторную неопределенность. Несмотря на то, что Минфин России еще в марте 2025 года заявлял о скором завершении концепции токенизации, а позже — о готовности законопроекта в рамках экспериментального режима, его судьба до сих пор неизвестна. Как отмечают эксперты, без четкого определения правового статуса и без модернизации отношений с регистраторами прав на имущество полноценная токенизация, например, недвижимости, — невозможна.

Пока дискуссии продолжаются, российский рынок ЦФА развивается, но в иной плоскости: объем выпусков в 2025 году превысил 1 трлн рублей, но более 95% этого объема сосредоточено в простых денежных требованиях, аналогичных облигациям, причем в краткосрочном секторе этого рынка. Это показывает активность финансового сектора, но также свидетельствует, что рынок сосредоточен на цифровизации денежных требований и пока очень осторожно двигается в сторону токенизации реальных материальных активов. Необходим законодательный допинг.

Есть вопросы, но есть и подходы к решениям

Да, открытие нового сектора и токенизация реальных активов требуют серьезного контроля и купирования возникающих новых рисков. Но есть как вопросы, так и подходы к их решению.

• Риск — разделение судьбы актива в реальном и цифровом слое. Необходимо обеспечить безопасное обращение актива в цифровой среде и единство судьбы объекта токенизации. Ситуации, когда приобретаются цифровые права на объект, который в реальном мире уже не может быть приобретен, быть не должно.

Решение: Возможным подходом может быть применение цифровых контролирующих посредников, аналогичных специализированным депозитариям на рынке ЗПИФ, которые обеспечивают надлежащий контроль и соблюдение интересов владельцев, а также безопасность перехода прав собственности, являясь в каком-то роде институциональным нотариусом. Для складских товаров может применяться институт двойного складского свидетельства, который существует в статье 317 ГК РФ и может быть цифровизирован через единый реестр. Инструменты удаленной идентификации владельцев в виде УКЭП, Госключа, Госуслуг уже существуют. Можно добавить другие.

• Риск — мошеннические действия с цифровыми правами на недвижимость. При обезличенном обращении за сменой прав на недвижимость, которые получены цифровым способом, возникает риск того, что обращается не сам владелец или его интересы нарушены.

Решение: Цифровизация обращений в Росреестр, возможно, при посредничестве цифровых аналогов специальных депозитариев. Такие возможности могут быть возложены на уже существующие спецдепозитарии, при выработке и утверждении надлежащих цифровых процедур проверки.

• Риск — невозможность хозяйственного управления недвижимостью при цифровой форме прав. При цифровом обращении прав на недвижимость может создаваться ситуация, когда собственник не исполняет обязанности собственника в реальном мире.

Решение: Возможным решением может быть цифровизация прав на недвижимость, которая находится в стадии строительства и не сдана. При этом после ее сдачи цифровые права должны будут прекратить цифровую форму, и собственник должен будет либо получить деньги, либо принять на себя обязанности по владению такой недвижимостью.

Выводы и перспективы для России

1. Упускать время нельзя. Глобальный поезд токенизации набрал скорость. Пока в России готовят концепции, другие юрисдикции создают рабочие правовые режимы и привлекают капитал. Задержка может привести к потере конкурентных позиций, особенно в стратегически важном для страны сырьевом секторе.
2. Нужен практический шаг. Для продвижения необходимо запустить экспериментальный правовой режим (ЭПР), который позволит на практике отработать модели токенизации реальных активов, начиная с наиболее ликвидных — экспортных и сырьевых товаров (металлы, нефтепродукты), а также недвижимости.
3. Ключ — «единая судьба» актива. Законодательство должно обеспечить неразрывную юридическую связь между цифровым токеном и реальным активом. Инвестор должен быть уверен, что права, зафиксированные в смарт-контракте, гарантированно исполняются в реальном правовом поле, а государство ― в том, что собственник исполнит свои права.
4. Развитие рынка ЦФА и токенизация RWA — взаимодополняющие пути. Текущий рынок ЦФА заложил необходимую технологическую и инфраструктурную основу для оборота реальных активов. Следующий логический шаг — дополнить правила и использовать эту инфраструктуру для выхода на новый уровень, перейдя от токенизации денежных потоков к токенизации самих активов, что может стать драйвером для инвестиций и всей экономики.