В АЦ «АСТОРИУС» рассказали о бенчмарках на рынке недвижимости

Аналитический центр корпорации недвижимости «АСТОРИУС» подготовил развернутый ответ на запрос читателей статьи «Инвестиции в недвижимость: биржевые инструменты на рынке недвижимости», опубликованной на Finversia

Вопрос касался бенчмарков — ориентиров, которые профессиональные инвесторы используют для оценки жилой и коммерческой недвижимости.

Бенчмарки для жилой и коммерческой недвижимости принципиально различаются. Для жилья ключевые ориентиры — индексы цен и показатели доступности ипотеки. Для коммерческой недвижимости — ставки капитализации (Cap rate), вакантность и арендные ставки в разрезе классов и локаций. Универсального бенчмарка, который работал бы для всех сегментов, не существует — каждый требует своей метрики и горизонта анализа.

Бенчмарки по жилой недвижимости

Главный макроориентир для первичного и вторичного рынков — индекс ДОМ.РФ. По данным его аналитического центра, с начала 2026 года новостройки в России подорожали на 2,7% при инфляции в 3,1%, что означает снижение реальной стоимости квадратного метра примерно на 0,4%. В апреле цены на первичном рынке выросли на 0,5% к марту и на 10% к апрелю 2025 года. При этом АЦ «АСТОРИУС» прогнозирует, как и коллеги, что по итогам 2026 года цены на новостройки в стране вырастут в пределах инфляции.

Дополнительным ориентиром служат индексы «Метриум», дающие более детальную картину по сегментам. В первом квартале 2026 года предложение на высокобюджетном рынке новостроек Москвы выросло до 2100 лотов (+5% за квартал), а число зарегистрированных ДДУ сократилось до 109 (-53%). В массовом сегменте средневзвешенная цена квадратного метра в апреле 2026 года достигла 418 870 рублей (+20% за год) при падении числа сделок на 58%.

Ключевые бенчмарки для жилья, по данным АЦ «АСТОРИУС»:

• Темп роста цен (год к году, квартал к кварталу) — основной индикатор капитализации актива.
• Отношение цены к арендной ставке (Price-to-Rent Ratio) — аналог биржевого P/E.
• Индекс доступности ипотеки — отношение среднего ежемесячного платежа по ипотеке к среднему доходу семьи.

Бенчмарки по коммерческой недвижимости

Здесь подход более сегментированный.

Офисная недвижимость. Уровень вакансии по итогам первого к 2026 года составил 6%. При этом средневзвешенная ставка аренды в офисах класса А/Prime внутри ТТК достигла 62,8 тыс. рублей за кв. м в год (+10% за квартал, +41% год к году), в ЦАО — 67,1 тыс. рублей (+14% за квартал, +53% год к году), доходя в некоторых объектах до 88 тыс. рублей.

Стрит-ритейл. Арендные ставки в сегменте выросли на 2% и составили 3,3 тыс. рублей за квадратный метр в месяц. Вакантность держится на уровне 6,5-7%. Доходность сегмента оценивается в 8-9% годовых.

Складская недвижимость. Вакантность складов классов А и В в Московском регионе по итогам первого квартала 2026 года составила 6% с учетом субаренды против 4,3% по итогам 2025 года. По прогнозам, к концу 2026 года доля вакантных площадей может вырасти до 8,2%. Средневзвешенная ставка аренды на готовые складские площади класса А может снизиться до 9 500 рублей за кв. м в год.

 

Источник: АСТОРИУС