В «АСТОРИУС» исследовали инвестиции в коммерческую недвижимость
Банки повышают доходность депозитов после снижения ключевой ставки, опасаясь перетока капитала в реальные активы. Тем не менее аналитики «АСТОРИУС» подтверждают: недвижимость остается хребтом инвестиционного портфеля
Кумулятивный эффект — главное преимущество
В отличие от депозитов, дающих лишь процентный доход, коммерческая недвижимость генерирует доход по двум каналам: регулярный арендный поток и рост стоимости актива. По оценкам экспертов, общая доходность коммерческих объектов с учетом капитализации достигает 16–20% годовых, арендная плата растет за счет индексации, а стоимость объекта увеличивается вслед за рынком.
Сроки окупаемости коммерческой недвижимости радикально отличаются от жилой: вложения в коммерческие объекты окупаются в среднем за 8,3–8,7 года против 24,4 года для жилья. Валовая доходность от сдачи однокомнатной квартиры снизилась до 4,1%, тогда как коммерческая недвижимость в крупных городах демонстрирует доходность в диапазоне 9–12% годовых.
Лайт индастриал — главная звезда рынка
Безусловным лидером инвестиционного спроса в 2026 году стал сегмент лайт индастриал. За последние шесть лет стоимость объектов в Московском регионе выросла в 2,8 раза. Этот сегмент вошел в топ-3 самых доходных инструментов, уступив лишь золоту. Доходность объектов оценивается в 8–15% годовых при окупаемости около 7–8 лет. Сформировавшийся дефицит площадей в южных регионах дает отличную точку роста.
Стрит-ритейл и ГАБы: стабильность и доходность
Сегмент стрит-ритейла в 2026 году остается сбалансированным: доходность составляет 8-9% годовых с понятным и предсказуемым арендным потоком. За последние двенадцать месяцев стоимость помещений для супермаркетов в формате стрит-ритейла увеличилась на 14%. Ставка капитализации достигла 8,8% против 8,7% у крупных ГАБов и 7,7% у ГАБов площадью до 300 кв. м.
Готовый арендный бизнес (ГАБ), помещения с действующим арендатором и долгосрочным договором, остается самым понятным способом входа в коммерческую недвижимость. Средняя доходность ГАБ с учетом роста стоимости составляет свыше 20% годовых, а в целом доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости без учета роста стоимости находится в диапазоне 8-12%.
Почему недвижимость выигрывает у депозитов
На первый взгляд, депозит под 12,5–15% выглядит привлекательнее. Однако ставки по вкладам будут снижаться вслед за ключевой ставкой. Банки повысили ставки после снижения ключевой, опасаясь в том числе перетока капитала в недвижимость, что подтверждает ее статус надежного актива.
Недвижимость дает долгосрочный предсказуемый доход, защищенный от инфляции и валютных колебаний. Кроме того, коммерческий объект можно использовать как инструмент для получения дополнительного финансирования: кредитование под залог, возвратный лизинг, структурирование в ЗПИФы. Депозит таких возможностей не дает.
Рекомендации
«АСТОРИУС» рекомендует инвесторам использовать профессиональные метрики: Cap Rate, IRR и NPV. Эти показатели позволяют видеть реальную доходность с учетом всех факторов. По оценкам центра, ставки капитализации коммерческих объектов в первом полугодии 2026 года составили 11–12,5% для офисов, для складов соср 12,5%, а для торговой недвижимости — 12–14%.
Источник: АСТОРИУС
