Закон об использовании ЦФА в качестве залога не прошел правительственный фильтр и, скорее всего, отправится на доработку. Однако инструмент все еще интересует представителей сферы недвижимости. Несколько экспертов рассказали «ПроЦФА», какие возможности и проблемы может принести новелла
3 декабря 2025 года инициативная группа во главе с Анатолием Аксаковым внесла на рассмотрение в Госдуму новый законопроект. Если его примут, то Законом о ЦФА будет разрешен выпуск цифровых финактивов под залог недвижимости, в том числе ипотечной.
Предполагалось, что после принятия закона залог будет появляться автоматически при выпуске «ипотечных» ЦФА. Вместо договора ипотеки в Росреестре появятся решения об эмиссии. Запись в ЕГРН в этом случае будет содержать уникальный номер выпуска активов. Такие ЦФА нельзя будет продать или купить до государственной регистрации ипотеки.
Больше о цифровых финактивах в сфере недвижимости — в подкасте «ПРО ЦФА» с исполнительным директором «ВЭБ.РФ» Дмитрием Аксаковым и основателем управляющей компании Smarent Виктором Зубиком — СМОТРЕТЬ
Отрицательное заключение Правительства
18 февраля 2026 года стало известно, что Правительство России представило отрицательное заключение на законопроект. Кабинету министров не понравилось, что норма получилась внутренне противоречивой.
Из текста новеллы неясно, кто заключает договор залога. В законопроекте говорится, что он считается заключенным автоматически с момента зачисления ЦФА первому владельцу. Кто в этом случае является залогодателем, а кто — залогодержателем, не сказано. Не уточняется, может ли один человек выступать в качестве обеих сторон. Здесь возможны правовые коллизии с Гражданским кодексом.
По общему правилу ипотека появляется после госрегистрации. В новелле указано, что договор залога считается заключенным с момента зачисления цифровых активов первому обладателю, а регистрация наступает позже. Из-за этого неясно, с какого момента существует ипотека.
Ключевая проблема: согласно нормам гражданского права, договор заключается между залогодателем и залогодержателем. Если использовать механизм с участием ЦФА, то сторонами становятся эмитент (или третье лицо) и кредитор соответственно. Но кредиторов много и они появляются по мере приобретения токенов. То есть когда первый покупатель приобретает залоговый ЦФА, он автоматически заключает договор от имени всех будущих владельцев актива без их согласия.
В заключении Кабмина говорится о неясности некоторых формулировок законопроекта и противоречиях между отдельными нормами внутри документа. Отдельно указан пробел в порядке обращения внесудебного взыскания: оно допускается в определенных случаях, но к действующим нормам закона об ипотеке не привязано. Кроме того, любой закон, связанный с ЦФА, обязан получить положительное заключение Банка России, а у данной новеллы его нет.
Но против появления залоговых ЦФА как класса активов Правительство ничего не имеет. Скорее всего, новелла будет переработана и снова внесена на рассмотрение. По замыслу инициативной группы депутатов, решение могло бы помочь развитию рынка ЦФА. На пресс-конференции 2 февраля 2026 года Анатолий Аксаков сообщил, что одними из активных сторонников законопроекта стали представители сферы недвижимости. «ПроЦФА» пообщался со специалистами и выяснил, как они на самом деле относятся к проникновению токенизированных активов в эту область.
О планах по токенизации RWA — в материале «Минфин оцифрует товары и услуги» — ЧИТАТЬ
Инвесторы радуются
Нынешняя модель ипотеки устарела и нуждается в переменах. Драйвером изменений могут стать ЦФА, убежден Антон Сергеев, инвестор в недвижимость, автор ресурса «Без Пафоса — Финансы»:
Текущая модель ипотеки привязана к физическим объектам, которые сложно оценивать и реализовывать. Использование ЦФА в качестве залога решает главную проблему капитала — его заморозку. Сейчас, чтобы купить недвижимость, инвестор вынужден выходить в кэш, теряя доходность и платя налоги. Залоговый механизм позволяет активу продолжать работать и приносить доход, одновременно обеспечивая кредит. ЦФА прозрачны, их правовой статус зашит в коде, а переоценка может происходить в режиме реального времени.
Принять законопроект мало. Нужно доработать сразу несколько аспектов, связанных с претворением идеи залогового обеспечения через ЦФА в жизнь. Необходимо создать автоматизированные оракулы, которые будут в режиме 24/7 мониторить рыночную стоимость залоговых ЦФА и автоматически рассчитывать Loan-to-Value. Неясно, как банк или судебные приставы будут изымать ЦФА в случае дефолта эмитента.
Loan-to-Value (LTV) — это маркер, который показывает, какую долю от платы за покупку недвижимости составляет кредит. Например, если квартиру купили за 10 млн рублей, из которых покупатель внес 7 млн из банковского кредита, то LTV = 70%.
Антон Сергеев резюмирует:
Законопроект будет принят, так как он — часть стратегии цифровизации экономики до 2030 года. Однако на первом этапе норма будет работать с существенными ограничениями. Скорее всего, ЦФА разрешат использовать не как единственный залог, а вкупе с классическими активами, например недвижимостью или поручительством. Банки консервативны, и цифровой код для них пока выглядит менее надежным, чем бетон.
Вспомогательный инструмент
Анна Дудченко, исполнительный директор международной консалтинговой группы GBA, согласна с Антоном Сергеевым:
Скорее всего, закон примут, так как тема цифровых активов активно прорабатывается в государственных органах. Вопрос в том, как будут применять. Например, залог товарных знаков для выдачи кредитов, о котором заявил в своем выступлении на пленарной сессии ПМЭФ-25 Владимир Путин, применяется в качестве дополнительного залога при финансировании корпоративных клиентов, но не как основной объект залога. Вероятно, так же будет и с ЦФА.
Она добавила, что инструмент не может считаться надежным, пока не наработана практика его использования. Механизм обращения взыскания на ЦФА в стресс-сценариях еще не прошел «боевое» тестирование в судах и банкротствах в сопоставимых с классическими залогами масштабах. Зависимость от ограниченного числа ОИС и операторов обмена ЦФА создает операционные и регуляторные риски.
В перспективе залоговые цифровые финактивы все равно являются благом, считает Анна Дудченко. Они могут вовлечь в отрасль недвижимости многих из тех, кто преуспел в «новой» экономике:
Допустим, человек хочет взять недвижимость в ипотеку. Если помимо самого объекта залогом будет ЦФА, то этот актив может влиять на решение о выдаче кредита. ЦФА генерируют денежный поток и могут обслуживать долг. В коммерческих кредитах такой механизм уже используется.
ЦФА технологически удобны как залог: смарт-контракты позволяют автоматически фиксировать права, условия обращения, триггеры дефолта, реализацию обеспечения, что сокращает транзакционные издержки и роль посредников.
Конкретики пока нет
Компании не торопятся создавать продуктовые решения под залоговые ЦФА. Андрей Варнавский, директор по работе с цифровыми активами УК «Ингосстрах — Инвестиции», высказался коротко:
ЦФА как залоговый инструмент — очень верное направление развития рынка. Они могут быть драйвером для новых решений, особенно в части ипотечного кредитования. Мы в эту сторону еще не смотрели, но как только появится регулирование, обязательно будем использовать этот инструмент.
Анастасия Андрейчук, основательница тюменского центра недвижимости «Метры», также пока не видит смысла торопиться:
В России подобные продукты находятся в начальной стадии, а их интеграция с ипотечным кредитованием требует дополнительной проработки — как юридической, так и технологической. Да, с точки зрения рынка недвижимости мы следим за развитием таких инициатив, но пока не наблюдаем готовых коммерческих решений с массовым применением ЦФА в качестве залога по ипотеке.
Такие инновации могут стать частью будущей финансовой архитектуры, однако на практике широкое применение ЦФА в ипотеке — вопрос не ближайших месяцев, а нескольких этапов регуляторной и технологической адаптации. Использование цифровых активов требует строгих стандартов оценки, прозрачности, защиты прав инвесторов и механизмов взыскания в случае дефолта — это ключевые факторы для устойчивого развития инструмента.
